一、工作背景及依据

按照《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）和自治区自然资源厅相关工作要求，为进一步加强我市公示地价体系建设与管理，强化土地资源配置，我市开展了市本级国有农用地基准地价成果编制工作。

农用地基准地价成果，对于建立农用地有偿使用制度，避免国有农用地资产流失，促进农用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系具有重要意义。

二、农用地基准地价的概念

农用地基准地价是指市、县政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

三、主要成果

（一）技术路线

依据《农用地定级规程》，结合梧州市国有农用地的实际情况，组织熟悉农业、土地等方面专家选择农用地定级因素，采用地块法划分定级单元，采用自然断点法划分农用地级别。采用收益还原法，根据市场交易地价和投入产出资料测算样点地价，采用定级指数模型法测算梧州市各级别农用地地价。

（二）土地定级

本次定级的工作范围为梧州市本级的国有农用地（以下简称梧州市），即万秀区、长洲区以及龙圩区的辖区范围所有国有农用地（未包括白云山公园、太和公园和苍海公园内的林地），包括耕地、园地、林地和坑塘水面，梧州市国有农用地总面积49822.5亩。

（三）土地估价

本次农用地基准地价评估在定级成果的基础上，根据万秀区、长洲区和龙圩区的实际情况，分别对耕地（包括水田和旱地）、园地、林地、坑塘水面的基准地价进行了评估。

1．权利类型

宪法规定，我国土地实行公有制，分为国家所有（即全民所有）和农村集体所有两种形式。本项目主要估价对象是国有农用地。而根据《农用地估价规程》，农用地基准地价的土地权利一般界定为农用地使用权价格。因此，按照本项目的工作目标，将基准地价的权利类型设定为国有农用地使用权价格。

2．价值类型

从价值类型的角度，农用地价值可分为经济价值、生态价值和社会价值，对应为农用地的生产收益功能，涵养水源、净化空气等生态保护功能，以及保障农民生活、维持粮食安全等社会稳定功能。考虑梧州市的实际情况，本项目将国有农用地基准地价的价值类型仅设定为农用地的直接经济价值。

3．土地权利年期

根据《广西壮族自治区农用地定级与基准地价评估技术规定（2020年版）》《农用地估价规程》（GB／T28406－2012）要求，国有农用地土地权利年期可设 50年。国有农用地所有权和使用权归国家所有，综合考虑各类农用地承包期及参考国内其他市县国有农用地基准地价定义，因此，本项目将梧州市土地权利年期设定为50年。

4．用地类型

依照《农用地估价规程》，农用地利用类型主要包括耕地、园地、林地、草地和其他农用地等。结合梧州市的实际情况，本项目国有农用地的用地类主要为耕地、园地、林地和坑塘水面。

5．耕作制度

《农用地估价规程》中的耕作制度可以根据《农用地质量分等规程》中规定的标准耕作制度，也可根据当地实际情况具体确定。经过实地调研，梧州市的国有农用地种植作物如下：

耕地：水田种植“早稻－晚稻”一年两熟，旱地种植甘蔗。

园地：种植“橘子、荔枝”等多年生果树。

林地：种植可收益的　“桉树、杉树、松树”等多年生用材林。

坑塘水面：养殖可收益的　“四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。

6．基本设施状况

耕地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），开发程度设定为具备基本的灌排设施（旱地无灌溉设施，具备一定的排水条件）及田间机耕道路体系。

园地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），开发程度设定为具备基本的灌排设施。

林地：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），开发程度设定为不具备基本的灌排设施。

坑塘水面：基本设施状况为宗地红线外“三通”（通路、排水、通电），开发程度设定为具备基本的灌排设施。

7．估价期日

本项目以2019年06月30日为估价期日。

8．宗地地价修正体系的编制

依据基准地价对应的区域因素和个别因素的平均水平，通过对已有地价数据和影响因素的数理统计和比较分析，建立在不同土地条件下宗地地价的修正系数体系。

五、农用地基准地价的应用

（一）为政府制定经济发展战略提供参考依据，农用地定级与基准地价成果体现了全市农用地资源总量、质量和分布状况。为优化我市农村产业结构，合理制定土地利用规划，合理开发利用和保护农用地资源，正确确定农业发展投资方向，有效提高农用地生产水平提供了参考依据；促进农用地使用制度改革，保护土地所有者、使用者利益，加强土地信息管理和其它社会经济活动奠定基础。

（二）农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析等方面，通过比较分析土地综合整治前后项目区域土地质量的等级和价格，对土地质量和效益变化做出定量分析，有利于提高土地综合整治项目的经济效益。

（三）以定级估价结果为依据，规范有序的管理国有农用地。农用地定级估价成果的科学技术方法体系和调查收集资料的完整性，保证其为土地管理能够提供可靠的依据，农用地定级估价对农地位置和价格的度量，使其为土地市场运行能够提供合理的经济尺度；对土地评估机构可应用农用地估价确定的基准地价和评估宗地地价修正系数，开展农用地评估工作，提高土地资产评估的质量，加快土地资产评估的速度。同时，土地管理部门也应根据农用地定级估价成果对土地评估机构提供的农地估价报告进行审核监督。

解读单位：市自然资源局

联系人：苏洪华

电话：0774—6029232