一、本实施方案出台的背景
在政府举债融资逐步规范，政府采购、财政“兜底”的棚改模式逐步退出的背景下，我市棚户区改造项目遇到融资瓶颈，我市两龙片区、长洲岛一期、南岸高旺片区3个项目总投资约67亿元，2019年到位资金主要为棚改专项债12.25亿元，主要用于货币补偿，安置房建设资金缺口较大，必须寻求新的融资模式。
根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于做好我区政府专项债券发行使用及项目配套融资工作的实施意见》（桂政办发[2019]91号）精神，鼓励对已发行专项债券、项目收益兼有政府性基金收入和经营性专项收入，且偿还专项债券本息后仍有剩余专项收入的重大项目，由有关企业法人项目单位根据剩余专项收入情况向金融机构通过市场化方式配套融资。
市城投集团根据市委市政府的部署，积极与国家开发银行广西分行开展两龙片区、长洲岛一期、南岸高旺片区棚改项目市场化配套融资工作。本项目《预期收益与融资平衡方案》经市人民政府、自治区财政厅、自治区人民政府逐级论证评审并获得批复同意。于2020年7月14日获得国家开发银行广西分行授信棚户区改造专项债券配套融资额度22.55亿元。
二、制定目的
为确保棚改安置房建设顺利实施，保障被征收人“定向安置”权益，锁定市城投集团市场化贷款资金还款来源和国家开发银行专项债配套融资的还款来源，根据棚户区改造地方政府专项债券市场化配套融资有关要求，需我市制订出台本《实施方案》，明确由城区政府指定的征收实施单位与被征收人签署委托书，委托征收实施单位代表被征收人将应补偿给被征收人的房屋征收补偿资金转化为用于安置被征收人的房屋建筑面积，安置的房屋通过定向购买市城投集团的安置房取得，市城投集团将安置房定向销售给被征收人。
三、总体框架
《实施方案》共9条，分别是适用项目和范围、定向购买安置房范围、定向购买安置房的定义、定向购买安置房资金的组成和来源、房源建设、价格和定向销售、定向购买安置房安置方式、定向购房安置实施程序、安置房购买资金支付和结算、相关部门职能。
四、相关解读
（一）适用项目和范围
本《实施方案》适用于我市两龙片区、长洲岛（一期）、南岸高旺片区棚户区改造项目。
（二）定向购买安置房范围
本《实施方案》所称安置房是指市政府授权梧州市城建投资发展集团有限公司及其下属公司建设的安置房。
（三）定向购买安置房资金的组成和来源
定向购买安置房资金来源，包括市财政预算资金，上级补助专项资金、政府专项债券资金、被征收人自筹资金或其他资金等。被征收人的定向购房资金由应安置给被征收人的住房转化而成。
（四）关于委托购买与支付
根据市城投集团与国家开发银行广西分行签署的《国家开发银行人民币资金借款合同》的约定，确保补偿资金来源合规并真实支付给安置户，避免新增政府隐性债务。上述项目采用“以房换房”的方式进行产权置换，并没有将补偿款真实支付给安置户，为此由城区政府指定的征收实施单位与被征收人（安置户）签署委托书，委托征收实施单位代表被征收人将应补偿给被征收人的房屋征收补偿资金转化为用于安置被征收人的房屋建筑面积，安置的房屋通过定向购买市城投集团的安置房取得，市城投集团将安置房定向销售给被征收人，以满足合同要求。
（五）关于装配式建筑装修
采用装配式建筑的安置小区，根据国家相关规范，装配式建筑强制要求包含室内装修。被征收人的房屋在征收过程中，按照政府颁布的《征收补偿方案》，对被征收房屋的装修及附属物是有单独的补偿的。因此，装配式建筑的安置房要计算装修费用，被征收人选择装配式建筑安置房的，须由被征收人缴交新建装配式建筑装修款。
（六）定向购买安置房实施程序
1、征收实施单位与被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》。
2、由被征收人与征收实施单位签订《委托书》后，组织被征收人选择安置房。
3、征收实施单位、被征收人和市城投集团签订《房屋征收定向购房安置三方协议》，协议内应载明所选小区、幢号、房号以及可用于产权置换内建筑面积。
4、被征收人凭《房屋征收补偿安置协议》、《房屋征收定向购房安置三方协议》以及携带好个人身份证、户口本等到市城投集团办理购房手续。市城投集团核对居民个人信息以及核算好房价，并签订安置房买卖合同。
（七）安置房购买资金支付和结算
1、产权置换面积内的安置房房款，由征收实施单位支付给市城投集团；超出产权置换建筑面积的安置房房款，由被征收人在签订安置房买卖合前缴付给市城投集团。若超产权置换部分建筑面积的房款被征收人不能一次性缴付，可办理公积金或银行贷款。
2、市城投集团每半年凭备案生效的安置房买卖合同复印件向被征收人所属征收实施单位申请拨付安置房购买资金，征收实施单位再向项目业主申请，项目业主报市住房城乡建设局审批同意后再报市财政局。市财政局审核后，按申请安置房购买资金的70%拨付给项目业主，项目业主再拨付给征收实施单位后支付给市城投集团，余下30%待项目结算并扣减安置房建设的财政补助资金后再按实付清。根据《国家开发银行人民币资金借款合同》，贷款还款期限为2029年5月22日。因此，所有定向购买安置房资金应于2029年5月前完成支付和结算。
（八）各部门职责分工
城区政府负责本行政区域棚户区改造的房屋征收补偿安置；征收实施单位会同项目业主负责定向购房资金申请工作；市住房和城乡建设局负责定向购房安置的指导、协调、监督工作，负责房屋征收定向购房资金的审核、监督等管理工作；市财政局负责统筹政府年度预算资金及时通过市住房和城乡建设局或项目业主向被征收人指定的账户真实拨付安置房购买资金；市自然资源局负责安置房用地审批和不动产登记；市发改委负责牵头安置房销售价格的核定；市场监督管理局负责安置房销售价格行为的监管；市审计部门负责安置房建设、购买和销售行为的依法审计监督；市城投集团负责安置房的建设和销售工作；征收实施单位受被征收人委托，组织被征收人选择定向购买市城投集团建设的安置房，定向销售给被征收人。
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