一、制定背景

为进一步加强商品房预售资金监管工作，保障房地产项目竣工交付，维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广西壮族自治区住房和城乡建设厅　中国人民银行南宁中心支行　中国银行保险监督管理委员会广西监管局广西壮族自治区地方金融监督管理局关于印发＜进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见＞的通知》等文件精神，参照区内其他市已颁布实施的相关文件经验，制定了《梧州市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《监管办法》）。

二、政策依据

（一）《住房和城乡建设部　人民银行　银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）；

（二）《广西壮族自治区住房和城乡建设厅　中国人民银行南宁中心支行　中国银行保险监督管理委员会广西监管局转发住房和城乡建设部　人民银行　银保监会关于规范商品房预售资金监管意见的通知》（桂建房〔2022〕1号）；

（三）《广西壮族自治区住房和城乡建设厅　中国人民银行南宁中心支行　中国银行保险监督管理委员会广西监管局广西壮族自治区地方金融监督管理局关于印发＜进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见＞的通知》（桂建房〔2022〕5号）。

三、主要内容

《监管办法》共五章二十五条。主要包括以下内容：

（一）明确监管范围。本市行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金均应纳入商品房预售资金监管范围，预售资金收存、使用及监督管理，适用本办法。

（二）招标确定监管银行。监管部门会同人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接我市商品房预售资金监管业务的商业银行，并建立监管银行名录，中标的商业银行将在监管部门网站予以公示。对监管银行实行动态管理，及时淘汰不能履行商品房预售资金监管职责及无法承担商品房预售资金监管工作的银行。

（三）按预售许可设立监管账户。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，要确定监管银行，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，向监管机构申请在监管银行名录中选择商业银行开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户名称应明显区别于房地产开发企业一般账户。监管账户设立后，原则上不得更改。监管机构、房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、拨付流程和违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

（四）合理确定监管额度。监管部门按照工程预算总额（包括建筑安装和配套设施等费用）的110％确定监管项目的预售资金监管额度，每平方米建安造价指标不得低于我市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。

（五）确保资金专款专用。监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。

（六）按工程进度及时拨付资金。监管项目取得《商品房预售许可证》并预售资金达到监管额度后，房地产开发企业可申请使用监管额度资金，按照工程建设进度共分为7个拨付节点，首次拨付节点为监管项目地下结构完成，最后拨付节点为监管项目完成房屋所有权首次登记，其余节点分别为监管项目建成层数达到建筑设计总层数的一半且未封顶；监管项目结构封顶；监管项目建筑安装工程完工；监管项目取得《建设工程质量监督报告》、未完成竣工验收备案；监管项目通过竣工验收备案，未完成房屋所有权首次登记。对应节点使用比例不超过监管资金总额的25％、40％、60％、80％、90％、95％、100％。

（七）实行资金全过程监管。监管项目的预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至取得房屋所有权首次登记止。商品房预售资金应直接全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业不得以任何形式在监管账户之外向买受人收取预售房款。

四、特别说明的事项

本办法实施前已取得《商品房预售许可证》的商品房项目，按原监管协议执行。未取得《商品房预售许可证》的项目按本办法执行。

本办法自2023年6月1日起实施。2017年5月16日梧州市人民政府办公室印发的《关于印发我市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》（梧政办发〔2017〕114号）同时废止。

解读机关：梧州市住房和城乡建设局

联系人：黄晓烽

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